株の教科書　割引キャッシュフロー法事例研究

有形無形を問わず、あらゆる存在を『キャッシュフロー』という視点で切り出し、その現在価値を算出する。ファイナンスの知識があれば、頭の中の空想ですら、客観的な金額へと置き換えられます。

「全てが金額に換算出来る」　そのためのファイナンス（財務）研究です。

事業価値（計算上の時価総額）が分かっていれば、バカみたいに高い値段で株を買ってしまうといったことがなくなります。また、1ドルのものを50セントで買うことも出来るようになります。

割引きキャッシュフロー法について、これまでいくつかみてきました。いずれも買い方の視点でした。

ここでは僕が、やらかしてしまった最悪の取引を売り手の視点で紹介します。

「小説　夜明け」に登場してくる貸し家を5,6年賃貸した後売却したのですがこれが大失敗。お恥ずかしい話ですが、その頃、高利貸し（消費者金融）で50万ほど借金して株をやっていました。貸し家に入居者が決まりましたが生活保護の人で、国からお金をもらうことに強度の抵抗がありー今はむしろ100兆円でも貰いたいぐらいですがー不動産屋に「売りたい」と申し出ました。「いくらで売りたいの？」と言うので借金が相殺できる「50万円で」と言ってしまったのです。5,6年の賃貸しで得た収入から経費を引いて50万円を足すと元金を取り返した上に若干の利益も出てきて、「それでいいや」と思ってしまったのです。借金が判断を誤らせたのです。またバイオリズムが悪く、闘志も燃え尽きていました。言い訳ばかりが湧いてきます。

さて、50万円は今、考えて見ると、何の計算もない、当てずっぽうの金額です。

家賃収入が年間36万円なら利回り15％とすれば

X　✖　0.15 =36万円
X＝240万円

利回りから導き出される物件価値は240万円となりました。

ここではさらにファイナンスの基本である、割引キャッシュフロー法で物件価値を求めてみます。

＜データ＞
年間家賃　36万円
市場平均リターン（割引率）8％
入居者は生保のため今後20年引っ越ししない

計算結果は上のエクセル表の通りです。（1~20年目の途中は非表示にしています）

350万円と求まりました。

240～350万円のものを50万円で売ってしまった大馬鹿者です。

ファイナンスの知識があれば株やモノの値付けが出来て、大損を回避できるようになります。